2013全國土地估價師資格考試輔導教材----土地估價實務基礎(chǔ)（第二版）(立足大綱..
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全國土地估..
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圖書簡介
品牌：鳳凰空間
編輯推薦圍繞最新考試大綱，精選全真模擬試題，深度解析歷年考題，全面拓展解題思路；導學、導練、導考，輕松備戰(zhàn)考試。內(nèi)容推薦本書共分三部分：第一部分為大綱詳解，主要包括土地估價概念與原則，宗地估價實務，收益還原法，市場比較法，成本逼近法，剩余法，基準地價系數(shù)修正法，路線價法，城鎮(zhèn)土地分等定級，農(nóng)用地分等定級，基準地價評估，征地片區(qū)綜合地價評估與城市地價動態(tài)監(jiān)測；第二部分為模擬試卷；第三部分為歷年真題。本書可供參加全國土地估價師資格考試的考生復習之用。作者簡介魏文彪，一級建造師、造價工程師、監(jiān)理工程師、經(jīng)濟師、工程師。1994-1997 從事工程預算工作1997-2003 從事工程施工管理2019年至今從事建筑類圖書策劃、編寫目錄第一部分大綱詳解第一章 土地估價概念與原則 第一節(jié) 土地估價的相關(guān)概念 第二節(jié) 土地估價原則第二章 宗地估價實務第一節(jié) 確認估價土地第二節(jié)土地估價事項界定的內(nèi)容第三節(jié)土地估價現(xiàn)場勘察第四節(jié)土地市場調(diào)查與分析第五節(jié) 土地估價方法的選擇第六節(jié)土地價值試算與結(jié)果分析、調(diào)整第七節(jié)撰寫評估報告第三章收益還原法第一節(jié) 收益還原法基本概述第二節(jié) 收益還原法估價的程序與計算方法第三節(jié)收益還原法的應用第四章市場比較法第一節(jié)市場比較法基本概述第二節(jié) 市場比較法估價的程序與計算方法第三節(jié) 市場比較法的應用第五章 成本逼近法第一節(jié) 成本逼近法基本概述第二節(jié) 成本逼近法估價的程序與計算方法第三節(jié) 成本逼近法的應用第六章 剩余法 第一節(jié)剩余法基本概述第二節(jié) 剩余法估價的程序與計算方法 第三節(jié)剩余法估價的具體應用 第七章 基準地價系數(shù)修正法 第一節(jié) 基準地價系數(shù)修正法基本概述 第二節(jié) 基準地價系數(shù)修正法估價程序與計算方法第三節(jié) 基準地價系數(shù)修正法的應用 第八章 路線價法 第一節(jié)路線價估價法基本概述第二節(jié) 路線價及其修正體系確定 第三節(jié) 利用路線價計算宗地價格的典型案例 第九章城鎮(zhèn)土地分等定級 第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級的概念與原理第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等定級因素分析 第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等第四節(jié)城鎮(zhèn)土地定級第十章農(nóng)用地分等定級第一節(jié)農(nóng)用地分等定級概述 第二節(jié) 農(nóng)用地分等定級中的單元劃分第三節(jié) 農(nóng)用地分等相關(guān)知識 第四節(jié) 農(nóng)用地定級第十一章 基準地價評估第一節(jié)基準地價評估基本概述第二節(jié) 基準地價評估的程序與計算方法 第三節(jié)基準地價的確定原則與確定方法 第四節(jié)基準地價修正系數(shù)表的編制 第五節(jié) 基準地價成果的更新與應用 第十二章 征地區(qū)片綜合地價評估與城市地價動態(tài)監(jiān)測第一節(jié)征地區(qū)片綜合地價評估 第二節(jié)城市地價動態(tài)監(jiān)測 第二部分 模擬試卷模擬試卷（一）模擬試卷（一）參考答案模擬試卷（二）模擬試卷（二）參考答案模擬試卷（三）．模擬試卷（三）參考答案模擬試卷（四）．模擬試卷（四）參考答案模擬試卷（五）模擬試卷（五）參考答案第三部分 歷年真題2009年度全國土地估價師資格考試試卷 土地估價實務基礎(chǔ)2009年度全國土地估價師資格考試試卷參考答案 土地估價實務基礎(chǔ)2008年度全國土地估價師資格考試試卷 土地估價實務基礎(chǔ)2008年度全國土地估價師資格考試試卷參考答案 土地估價實務基礎(chǔ)顯示部分信息在線試讀部分章節(jié) 從服務方向看，土地估價至少在以下三個方面是必要的：一方面是普通的市場交易，這類經(jīng)濟行為對土地估價的需求更多是一種自由需求，是否估價由交易者自行決定；另外兩方面分別是涉及政府和涉及公民權(quán)利的土地經(jīng)濟行為，對土地估價的需求更多表現(xiàn)為一種法定需求。 二、土地估價的對象 土地概念包括土地及土地上的定著物，大多數(shù)情況下，作為財產(chǎn)，土地及土地上的定著物是一并處置的。從另一方面看，土地上的定著物對土地的價值具有直接的影響，土地價值很大程度上由已經(jīng)形成的定著物所決定。無論管理體制上還是財產(chǎn)歸屬上是否將其分離，至少在估價這一技術(shù)層面上不應該簡單地將土地與定著物分離。所以，土地估價并不是僅僅指對單一純粹的土地進行估價。除了土地本身，根據(jù)估價目的和其他必要性，土地估價的范圍還包括土地的定著物，以及有關(guān)聯(lián)的其他資產(chǎn)。 確定土地估價對象的主要原因有： ． (1)基于土地與土地定著物以及有關(guān)聯(lián)的其他資產(chǎn)的實體關(guān)系 1)土地一經(jīng)改良，與其定著物等就構(gòu)成了一個不可分割的整體。比如說土地在完成房屋建筑開發(fā)之后就成為房屋產(chǎn)品，成為一種全新的土地改良品，其價值就會由土地和房屋建筑共同決定。 2)由于土地經(jīng)過改良后，其作用以及使用程度都受定著物(如建筑物、樹木等)所限制，其價值也受定著物的限制。 3)土地與定著物的這種實體關(guān)系在現(xiàn)實中很難劃分，特別是一些特殊的改良土地，無論是功能上、構(gòu)成上還是投入成本上都很難劃分。比如建筑物占用的空間實際上是對地上空間的劃分，反過來沒有建筑物地上空間就不能發(fā)揮作用。地下建筑物更是如此，它還改變了土地的地下實體狀況，也利用了土地的一些地下特殊性。事實上，單一的土地相對較少，大多數(shù)的土地都具有定著物。即使是單一的土地，也有規(guī)劃條件對其使用進行設(shè)定。所以估價時必須將定著物一并考慮并整體估價，除非有特殊必要時才將定著物的價值從土地價值中分開。 (2)基于土地與土地定著物以及有關(guān)聯(lián)的其他資產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系 土地經(jīng)過改良完成后，定著物的產(chǎn)權(quán)一般情況下與土地保持一致，只有特殊情況才可能有分開的歸屬關(guān)系，如租用土地修建建筑物等。即使是在這種情況下，土地的使用權(quán)或租賃權(quán)也是和定著物權(quán)利人一致的。我國長期出讓的土地使用權(quán)能夠與使用人的房屋建筑所有權(quán)一并登記，盡管目前有些地方實行土地和房屋建筑分開登記，但是這不表示土地和房屋建筑的權(quán)利人是不同的。上地與定著物之間的這種權(quán)利關(guān)系對各自的價值具有相互的影響作用，估價時必須進行整體考慮并作為統(tǒng)一的估價對象。不同的估價專業(yè)對土地估價的范圍，有不同的設(shè)定。 從技術(shù)和專業(yè)層面看，土地估價是以土地為對象的獨立的估價專業(yè)，并不與其他估價專業(yè)存在沖突或者矛盾。當其他估價專業(yè)需要涉及土地估價，或者是其他估價對象與土地具有財產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)或者是存在權(quán)利相關(guān)時，土地估價會被不同的估價專業(yè)引入。比如，在資產(chǎn)審計時，為了確定某一企業(yè)資產(chǎn)中土地的價值，鑒于土地的復雜性和特殊性，需要單獨進行評估，這就是土地估價專業(yè)與資產(chǎn)評估專業(yè)的結(jié)合。再比如，當對土地進行估價時，一般情況下設(shè)備是作為建筑物的一部分，不單獨進行估價。但有可能存在需要單獨對設(shè)備進行評估的情形，涉及專業(yè)的設(shè)備評估。一些土地帶有特殊的歷史價值，在評估時，除了執(zhí)行一般的土地評估程序外，還需要進行專業(yè)的歷史鑒定等，實際上為不同估價專業(yè)之間的結(jié)合�！ � P5
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