2014全國(guó)土地估價(jià)師資格考試輔導(dǎo)與練習(xí)：土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)（第7版）（名師帶你..
- 所屬分類(lèi)：
- 作者：
張守鋒 主編
- 出版社：
華中科技大學(xué)出版社
- ISBN：9787560944746
- 出版日期：2014-6-1
-
原價(jià)：
￥34.80元
現(xiàn)價(jià)：￥168.00元
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圖書(shū)簡(jiǎn)介
第一章土地估價(jià)概念
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第二章土地估價(jià)的原則
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第三章土地估價(jià)的基本步驟
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第四章確定土地價(jià)格的方法
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第五章收益還原法基本概念和公式
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
第六章收益還原法基本步驟
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第七章市場(chǎng)比較法
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第八章成本逼近法
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第九章剩余法
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第十章路線價(jià)法
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第十一章基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
【大綱要求】
【重要考點(diǎn)】
【典型答疑】
【例題分析】
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
第十二章模擬試題（一）
第十三章模擬試題（二）
第十四章模擬試題（三）
第十五章模擬試題（四）
第十六章歷年真題及解析
目錄
第一章土地估價(jià)概念
【大綱要求】
(一)考試目的
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地估價(jià)的概念、作用及現(xiàn)實(shí)意義的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.土地估價(jià)的概念。
2.土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義。
3.土地估價(jià)的服務(wù)方向。
4.我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程。
(三)考試基本要求
掌握：土地估價(jià)的概念、作用。
熟悉：土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義，土地估價(jià)的服務(wù)方向。
了解：我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程。
【重要考點(diǎn)】
一、土地估價(jià)的概念
土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。
概念要點(diǎn)：
�。�1）土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的理論和方法；
�。�2）土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場(chǎng)交易資料；
（3）土地估價(jià)必須考慮土地政策的影響；
�。�4）土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況；
（5）土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
二、土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義
地價(jià)作為土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地估價(jià)為促進(jìn)土地使用制度改革，保證國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系，培育地產(chǎn)市場(chǎng)，建立完善的土地產(chǎn)權(quán)制度，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法收益，促進(jìn)地產(chǎn)正常交易和利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，全面科學(xué)合理地使用土地提供依據(jù)。其現(xiàn)實(shí)意義如下：
（1）交易雙方正常交易的基礎(chǔ)；
（2）合理征收土地稅收的基礎(chǔ)；
�。�3）推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提；
�。�4）調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿；
�。�5）地價(jià)管理的基礎(chǔ)性工作；
�。�6）國(guó)家進(jìn)行國(guó)有土地資產(chǎn)核算的重要手段。
土地估價(jià)的作用：
1.土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而除專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司外，一般人很少具有土地交易方面的經(jīng)驗(yàn)，因此，有必要事先對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人員搜集資料，分析評(píng)定，買(mǎi)賣(mài)雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心，交易自然迅捷。
2.土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策
土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入;若地價(jià)低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。
3.土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善
我國(guó)開(kāi)始土地使用制度改革以來(lái)，城鎮(zhèn)土地逐步由無(wú)償使用改為有償使用，土地市場(chǎng)也逐步建立。土地資源要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置，土地市場(chǎng)要進(jìn)一步完善。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場(chǎng)配置范圍逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。
4.土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)管理
土地市場(chǎng)管理是土地管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，而土地市場(chǎng)管理的核心又是土地價(jià)格管理。由于土地價(jià)格隨市場(chǎng)因素波動(dòng)較大，同時(shí)，波動(dòng)幅度又比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)更大，因此，土地投機(jī)極易發(fā)生。為防止地價(jià)波動(dòng)過(guò)大及土地投機(jī)行為，必須了解該地區(qū)土地的真實(shí)價(jià)值，把專(zhuān)業(yè)人員估定的有代表性的地塊價(jià)格作為控制地價(jià)水平的依據(jù)。
三、土地估價(jià)的服務(wù)方向
不動(dòng)產(chǎn)是人類(lèi)生產(chǎn)生活的基礎(chǔ)和載體。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用領(lǐng)域很廣，從國(guó)家和稅收到百姓置業(yè)都與估價(jià)有關(guān)。其服務(wù)方向如下：
�。�1）為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考、為稅收提供依據(jù)，保證稅收的公平性，是土地估價(jià)的最初目的；
�。�2）為國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股和清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考；
�。�3）為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考；
�。�4）為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考；
�。�5）為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉和清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考；
�。�6）確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；
（7）實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；
�。�8）對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)；
�。�9）確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)；
�。�10）為司法鑒定提供地價(jià)參考；
�。�11）其他評(píng)估，如遺產(chǎn)、家產(chǎn)分割和贈(zèng)與等的評(píng)估。
四、我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程
土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的，到現(xiàn)在已有20多年的歷史。土地估價(jià)行業(yè)在服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)有企業(yè)改革、土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。其發(fā)展過(guò)程如下：
�。�1）建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度；
（2）形成了一整套具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系；
（3）形成了一支具有一定規(guī)模并專(zhuān)門(mén)提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍；
�。�4）有力地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)；
�。�5）有力地配合國(guó)有企業(yè)改革；
�。�6）土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正和自主發(fā)展的道路。
【典型答疑】
1．如何理解土地估價(jià)的概念？土地的價(jià)格是在哪些限制條件下的價(jià)格？
答：土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下、某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。要特別注意的是，土地的價(jià)格是在某一權(quán)利狀態(tài)下、某一時(shí)點(diǎn)、某一土地利用方式下的價(jià)格。
2．我國(guó)土地估價(jià)的發(fā)展過(guò)程是怎樣的？
答：改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，客觀上對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價(jià)中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著市場(chǎng)化改革的進(jìn)展，對(duì)原為劃撥土地的存量建設(shè)用地，需要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行重新配置；國(guó)有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤(pán)活；農(nóng)用地市場(chǎng)開(kāi)始形成，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)育；各級(jí)政府逐步提高了土地出讓過(guò)程中的招標(biāo)和拍賣(mài)比例等。這些市場(chǎng)化取向的改革都對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)提出了更多的市場(chǎng)需求，客觀上要求土地評(píng)估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應(yīng)市場(chǎng)要求，1993年國(guó)家土地管理局制定了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，規(guī)定對(duì)土地估價(jià)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試。
3．土地和其他商品的價(jià)格形成是一致的嗎？
答：土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的原理和方法。土地雖然像商品一樣可以交易，但由于它不是人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)品，因此不具有價(jià)值，其價(jià)格受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然等許多因素的影響，有別于一般商品的價(jià)格。這就決定了土地估價(jià)具有自己獨(dú)特的理論和方法。只有遵循土地估價(jià)的原則，依據(jù)土地估價(jià)理論，正確選擇土地估價(jià)的方法，充分考慮各種因素對(duì)土地價(jià)格的影響，才能正確評(píng)估出地產(chǎn)價(jià)格。
4．土地價(jià)格形成最終取決于哪些因素？
答：土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場(chǎng)資料，土地價(jià)格的形成最終取決于土地交易雙方。也就是說(shuō)，土地價(jià)格形成于市場(chǎng)，不充分掌握土地市場(chǎng)交易情況，不了解土地的供求情況，不把握土地市場(chǎng)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，也就不能評(píng)估出公正客觀合理的地產(chǎn)價(jià)格。
5．政府土地政策對(duì)土地價(jià)格有影響嗎？
答：是的，土地估價(jià)必須考慮政府土地政策的影響。如政府的城鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生巨大影響，同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無(wú)人問(wèn)津。如果不考慮政府的政策，地價(jià)評(píng)估結(jié)果很難稱(chēng)得上公正合理。
6．在土地估價(jià)時(shí)為什么要考慮土地的權(quán)利？
答：土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況。同樣一塊土地，權(quán)利不同，其價(jià)格可能相差很大。因此在地價(jià)評(píng)估之前，必須通過(guò)查閱土地登記資料和進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，弄清評(píng)估對(duì)象地產(chǎn)的各種權(quán)利狀況。
7．土地價(jià)格的時(shí)間概念包括哪些內(nèi)容？
答：土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這是因?yàn)榈貎r(jià)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化也在不斷發(fā)生變化。如果不明確所評(píng)估的價(jià)格是哪個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，那么所評(píng)估的價(jià)格就毫無(wú)意義。
8．土地估價(jià)為什么需要專(zhuān)業(yè)的估價(jià)人員來(lái)進(jìn)行?
答：由于土地市場(chǎng)的不完整性、土地位置的固定性，以及市場(chǎng)交易數(shù)量少和人們參與交易的概率低等原因，容易造成交易者對(duì)市場(chǎng)行情不了解。由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行土地估價(jià)，可以為交易雙方提供一個(gè)交易的參考標(biāo)準(zhǔn)，從而減少因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)情況不了解而造成的損失。
9．我國(guó)的土地稅費(fèi)有哪些？
答：我國(guó)前后開(kāi)征了城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)國(guó)有土地增值稅，只有正確合理的征收這些稅費(fèi)，才能真正達(dá)到通過(guò)稅收調(diào)節(jié)土地利用的目的，這就必須有一個(gè)合理的土地估價(jià)體系和標(biāo)準(zhǔn)。
10．土地估價(jià)在推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革方面有哪些作用？
答：我國(guó)在走向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中，土地使用制度改革的核心就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價(jià)為土地的有償使用提供了重要的基礎(chǔ)。科學(xué)的土地估價(jià)工作和地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為土地使用制度改革提供了價(jià)格依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
11．為什么說(shuō)土地估價(jià)是調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿？
答：通過(guò)地價(jià)信號(hào)反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地市場(chǎng)狀況調(diào)節(jié)供應(yīng)，引導(dǎo)投資和需求，促進(jìn)土地資源的合理有效利用，對(duì)土地市場(chǎng)中的地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，確保土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行，因?yàn)榈貎r(jià)是土地市場(chǎng)參與各方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，人們以此作出自己的決策和預(yù)期，因此，地價(jià)就成為影響供求關(guān)系、調(diào)控土地市場(chǎng)的杠桿。
12．土地估價(jià)作為地價(jià)管理的基礎(chǔ)性工作表現(xiàn)在哪些方面？
答：一方面是對(duì)自發(fā)交易行為進(jìn)行管理。土地估價(jià)可以使土地價(jià)格明確化，在此基礎(chǔ)上可以逐步將屬于國(guó)家的土地收益逐步收回國(guó)家所有。另一方面是對(duì)土地有償?shù)墓芾�。建立一套地價(jià)評(píng)估的方法體系，將歸國(guó)家的利益收回國(guó)家。
13．為什么說(shuō)土地估價(jià)是國(guó)家進(jìn)行國(guó)有土地資產(chǎn)核算的重要手段？
答：在我國(guó)國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中，國(guó)家掌握國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)數(shù)量，同其他國(guó)有資產(chǎn)一并進(jìn)行核算、明確資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。通過(guò)地價(jià)和地價(jià)管理，極大地量化了國(guó)有土地資產(chǎn)、支持了國(guó)有企業(yè)的改制。
14．與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度主要包括哪些內(nèi)容？
答：在我國(guó)土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中，地價(jià)問(wèn)題一直是核心問(wèn)題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)到城市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算，從出讓地價(jià)到國(guó)企改革中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營(yíng)城市，土地估價(jià)從無(wú)到有，建立了一系列的制度和體系。如：
(1)建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、征地區(qū)片價(jià)等地價(jià)體系；
(2)建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)到公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒�、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度；
(3)建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。
2003年12月19日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)［2003］101號(hào))，明確規(guī)定土地估價(jià)師是根據(jù)目前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)資格之一，進(jìn)一步明確了土地估價(jià)師在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位和作用，這是國(guó)務(wù)院對(duì)土地估價(jià)行業(yè)二十多年來(lái)改革和發(fā)展的充分肯定。
15．具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系主要內(nèi)容是什么？
答：我國(guó)目前已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《農(nóng)用地分等規(guī)程》《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》兩個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，出版了《土地估價(jià)師資格考試系列教材》《城市土地價(jià)格調(diào)查與動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)》《中國(guó)城市地價(jià)圖集》《城市地產(chǎn)評(píng)估》等專(zhuān)著和眾多研究報(bào)告，有超過(guò)60個(gè)高等院校開(kāi)設(shè)了土地估價(jià)的專(zhuān)業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
16．目前我國(guó)土地估價(jià)師隊(duì)伍處于什么狀況？
答：全國(guó)共有2萬(wàn)多名具有資格的土地估價(jià)師，其中執(zhí)業(yè)注冊(cè)的土地估價(jià)師上萬(wàn)人，執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)2000家。經(jīng)過(guò)脫鉤改制、改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價(jià)行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展、自我約束、自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。
17．土地估價(jià)是如何配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)的？
答：土地出讓金收入主要用于地方城市建設(shè)，對(duì)改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)起了積極作用。這其中出讓地價(jià)評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是土地使用權(quán)出讓和土地市場(chǎng)建設(shè)的基礎(chǔ)工作。
18．土地估價(jià)是如何有力地配合國(guó)有企業(yè)改革的？
答：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，全國(guó)共完成了近6萬(wàn)家改制企業(yè)的土地評(píng)估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國(guó)家土地局和現(xiàn)國(guó)土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá)200多家，涉及宗地超過(guò)10萬(wàn)宗，其中包括了中石油、中石化、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在量化國(guó)有土地資產(chǎn)、促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整、防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。
19．我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)目前處于什么狀況？
答：2002年，國(guó)土資源部按照國(guó)務(wù)院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理方式，強(qiáng)化了行業(yè)自律，有力促進(jìn)了行業(yè)自律組織建設(shè)。目前，已有28個(gè)省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，僅2004年，就有十多個(gè)省市成立了土地估價(jià)的行業(yè)自律組織。通過(guò)幾年的改革，土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正和自主發(fā)展的道路。
【例題分析】
1．下面對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是()。(2002年真題)
A.土地估價(jià)依據(jù)的理論和方法，與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無(wú)人問(wèn)津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響
C．同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大
D．土地估價(jià)必須充分掌握土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)
【答案】B
【解析】同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無(wú)人問(wèn)津，這是土地估價(jià)必須考慮的政府土地政策對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響。
【強(qiáng)化訓(xùn)練】
一、單項(xiàng)選擇題
1.下列人員情形，不能報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試的有（）。（2009年真題）
A.被取消土地估價(jià)師資格已3年
B.被取消考試資格已3年
C.在評(píng)估業(yè)務(wù)中受到行政處罰，自處罰之日起至報(bào)名之日止已3年
D.因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報(bào)名之日止已8年
【答案】A
2.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)（）進(jìn)行分等定級(jí)。
A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.農(nóng)用地D.住宅用地
【答案】C
3．土地估價(jià)就是估價(jià)人員()評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。
A.客觀B．實(shí)際C.正確D．綜合
【答案】D
4．土地估價(jià)是()的一種。（2009年真題）
A.房地產(chǎn)中介B．房地產(chǎn)咨詢(xún)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)D．房地產(chǎn)證券
【答案】A
【解析】根據(jù)2003年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2003］101號(hào)），土地估價(jià)屬于房地產(chǎn)中介的一種。
5.全國(guó)共有（）萬(wàn)多名具有資格的土地估價(jià)師，其中執(zhí)業(yè)注冊(cè)的土地估價(jià)師上萬(wàn)人。
A.2B．3C．4D．5
【答案】A
……
