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物業(yè)管理法規(guī)（第二版）（21世紀(jì)高職高專規(guī)劃教材·物業(yè)管理系列；“十二五”職..
- 所屬分類：
高職高專法..
- 作者：
王錫耀,俞曉婷 編著
- 出版社：
中國(guó)人民大學(xué)出版社
- ISBN：9787300199894
- 出版日期：2014-9-1
-
原價(jià)：
￥28.00元
現(xiàn)價(jià)：￥0.00元
-
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圖書簡(jiǎn)介
第一單元 法及物業(yè)管理立法
模塊一 法及法律
模塊二 物業(yè)管理立法
第二單元 物業(yè)管理法律關(guān)系
模塊一 物業(yè)管理法律關(guān)系概述
模塊二 物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅
模塊三 物業(yè)管理關(guān)系法律實(shí)務(wù)
第三單元 物業(yè)權(quán)屬法律制度
模塊一 物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬
模塊二 物業(yè)權(quán)屬狀況
模塊三 物業(yè)權(quán)屬登記
模塊四 建筑物區(qū)分所有權(quán)
第四單元 前期物業(yè)管理法律制度
模塊一 前期物業(yè)管理概述
模塊二 前期物業(yè)服務(wù)合同
模塊三 物業(yè)承接查驗(yàn)
第五單元 業(yè)主自治法律制度
模塊一 業(yè)主
模塊二 業(yè)主大會(huì)
模塊三 業(yè)主委員會(huì)
第六單元 物業(yè)服務(wù)合同
模塊一 物業(yè)服務(wù)合同概述
模塊二 物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更與解除
模塊三 物業(yè)服務(wù)合同法律實(shí)務(wù)
第七單元 物業(yè)收費(fèi)法律制度
模塊一 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述
模塊二 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定
模塊三 物業(yè)維修基金
第八單元 物業(yè)管理糾紛與處理
模塊一 物業(yè)管理糾紛與處理概述
模塊二 裝修管理糾紛與處理
模塊三 車輛管理糾紛與處理
模塊四 相鄰關(guān)系糾紛與處理
模塊五 物業(yè)管理客戶投訴與處理
第九單元 物業(yè)交易法律制度
模塊一 物業(yè)交易概述
模塊二 物業(yè)轉(zhuǎn)讓
模塊三 物業(yè)租賃
模塊四 物業(yè)抵押
第十單元 物業(yè)管理法律責(zé)任
模塊一 物業(yè)管理法律責(zé)任概述
模塊二 物業(yè)管理法律責(zé)任主體及其法律責(zé)任
參考文獻(xiàn)
目錄
某小區(qū)業(yè)主李某上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊“光顧”，房?jī)?nèi)的財(cái)物損失上萬(wàn)元， 盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒(méi)能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒(méi)有陌生來(lái)訪人員 的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒(méi)有得到保護(hù)，于是將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)門進(jìn)入小區(qū)行竊的。業(yè)主住房被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否賠償?
評(píng)析：
因財(cái)產(chǎn)被盜，業(yè)主把物業(yè)服務(wù)企業(yè)推上被告席的訴訟已不鮮見(jiàn)，司法界對(duì)此觀點(diǎn)各異，爭(zhēng)論非常激烈。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此問(wèn)題也做了規(guī)定，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定在實(shí)踐中較難操作。其原因首先是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)性質(zhì)應(yīng)加以明確，是僅僅對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的管理，還是負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全之責(zé)。其次，什么樣的服務(wù)就應(yīng)當(dāng)獲得什么樣的報(bào)酬，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)管理費(fèi)是否包括了保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的費(fèi)用。最后，承擔(dān)法律責(zé)任必須以行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)為前提，只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無(wú)過(guò)錯(cuò)原則。而業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未必就一定負(fù)有不可推卸的責(zé)任。因此，法律界人士認(rèn)為在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，只有在有過(guò)錯(cuò)的情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)于己不利的法律后果。本案例因?yàn)橛懈`賊的供詞，所以過(guò)錯(cuò)責(zé)任非常明晰。法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒(méi)有鎖上，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，而這與李某家的失竊有直接的因果關(guān)系，應(yīng)該賠償李某的損失。
一、建設(shè)單位的法律責(zé)任
�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位在物業(yè)管理中的違法行為
建設(shè)單位處于物業(yè)管理中的第一個(gè)環(huán)節(jié)，不僅決定著物業(yè)本身的質(zhì)量，而且由它主導(dǎo) 的前期物業(yè)管理也關(guān)系到之后的物業(yè)管理水平。由于建設(shè)單位在物業(yè)管理中的重要地位，183 《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行了一系列的規(guī)范，并明確了有以下行為的建設(shè)單位的違 法性及法律責(zé)任：（1）建設(shè)單位作為新建房屋出售單位，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，消極履行或部分履行自己在物業(yè)管理方面依法應(yīng)以“作為”方式履行的義務(wù)。如沒(méi)有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、沒(méi)有制定臨時(shí)管理規(guī)約、在銷售物業(yè)前沒(méi)有將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說(shuō)明等。
�。�2）辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，拒不移交或遲延移交物業(yè)資料。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收 手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;物業(yè)管理所必需的其他資料。拒不移交或遲延移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
�。�3）建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具體表現(xiàn)為三種情況：未通過(guò)招投標(biāo)的方式選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);在以招標(biāo)形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)而投標(biāo)人少于3人的情況下，沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);住宅規(guī)模較小，但沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
�。�4）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用 權(quán)，給業(yè)主造成損失。
（5）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。一般包括兩種 情況：一是在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮物業(yè)管理用房;另一種是將原來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)管理用 房移作他用。
（6）未經(jīng)消防安全審批或使用不合格的消防材料。具體包括:建筑工程的消防設(shè)計(jì)未 經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核或者經(jīng)審核不合格，擅自施工;擅自變更建筑工程消防設(shè)計(jì);依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格，擅自使用;公眾聚集的場(chǎng)所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不合格，擅自使用或者開業(yè);擅自降低消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工、使用防火性能不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建筑構(gòu)件和建筑材料，或者采用不合格的裝修、裝飾材料施工。
